רכישת דירה הינה עסקה משמעותית ביותר אשר הסדרתה בחוזה הינה מלאכת מחשבת מורכבת. בין היתר, הפער המובנה הקיים בין האזרח הפרטי לחברות הבניה עלול להתבטא בהכנסת תניות פטור שונות ומשונות המעניקות לחברות הבניה כוח רב נגד הקונים.
כך למשל, איחורים בתשלומים מצד הקונים גוררים על דרך הכלל חיובי ריבית פיגורים וקנסות כבדים. אולם, מן הצד השני, לעיתים רבות כאשר חברות הבניה כושלות מלעמוד בהתחייבויותיהם, או אז דווקא החוזה עשוי להעניק להם פטורים שונים המקשים על הקונים במימוש זכותם לאכיפת חוזה המכר.
למרבה הצער, איחורים במסירת דירות הינם נפוצים ביותר בישראל. בשנת 2022 משרד הבינוי והשיכון ערך מדגם של כ-18,600 דירות שנבנו בארץ בשש השנים האחרונות. תוצאות המדגם העלו למעלה מ-83% מהדירות נמסרות באיחור העולה על 60 ימים, ומעל 40% נמסרות באיחור של למעלה משנה.
עוד עולה מנתוני המדגם כי התפלגות משך האיחורים מראה שב-7.8% מהדירות היה איחור של עד 120 ימים, ב-5.6%, איחור עד 180 ימים, 28.2% עד 360 ימים וב-41.8% מהדירות היה איחור של יותר מ-360 ימים.
התגבשות התנאים לפיצוי בגין איחור במסירה:
בכל הקשור לאיחורים במסירת דירה, חשוב להכיר את הכללים, כפי שנקבעו בחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973 ובתיקונים המרכזיים שעבר החוק, כמו גם פסקי הדין המרכזיים שדנו בסוגיות מרכזיות הקשורות לאיחור במסירה.
נקודת המוצא הבסיסית הינה כי כאשר איחר המוכר במסירת הדירה, קיימת לקונה זכאות לפיצוי הסטטוטורי, ללא הוכחת נזק, שעל שיעורו נעמוד להלן.
מועד המסירה החוזי – כלומר, המועד לו התחייב הקבלן/המוכר למסירת הדירה בחוזה המכר שנחתם הינו הבסיס לחישוב האיחור במסירה.
מועד המסירה בפועל הינו מושג שלעיתים אינו פשוט כפי שניתן לחשוב. על-פי ההלכה הפסוקה, גם אם הדירה נמסרה בפועל לרוכש, אין הדבר נחשב למסירה כדין המפסיקה את זכאות הרוכש לפיצוי אם הדירה נמסרה שלא על-פי הוראות הדין העוסקות בעניין, קרי, לאחר מתן טופס 4 (הניתן בהתאם לתקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ"א-1981) (ראו למשל: ע"א (מחוזי י-ם) 21885-09-11 טללי נתניה בע"מ נ' ברונפן [פורסם בנבו] (2.4.2012)).
מלבד קיומו של טופס 4, על מנת שמסירת הדירה תהא כדין, על הדירה הנמסרת להיות ראויה למגורים מהבחינה המהותית. כאשר הדירה נמסרה כשהיא אינה ראויה למגורים, וכוללת אי התאמות משמעותיות, גם אם היא נמסרה פיזית לרוכש, היא תחשב כדירה שאינה ראויה למגורים ועל כן תחשב ככזו שלא הועמדה לרשותו (ראו: ע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ [פורסם בנבו] (24.6.2004)).
כך במקרה בו הדירה נמסרה ללא חיבור למים חמים או לחשמל קבעה הפסיקה כי מדובר בדירה שאינה ראויה למגורים ואין להכיר במסירה זו כמסירה לעניין זכאות הרוכשים לפיצוי (ראו: ת"א (שלום רח') 68210-10-18 לנגר נ' שטרן בע"מ [פורסם בנבו] (4.9.2020)).
אם כן, איחור במסירה יוגדר כאיחור ממועד המסירה החוזי ועד למועד מסירת הדירה בפועל כשהיא נמסרה לפי הוראות הדין וכשהיא ראויה למגורים ואינה סובלת מאי התאמות משמעותיות.
גובה הפיצוי בגין איחור במסירה:
כאשר הדירה נמסרה באיחור, מהמועד עליו הוסכם בחוזה ועד שנמסרה בפועל לפי הוראות הדין כשהיא ראויה למגורים, קובע סעיף 5 א לחוק המכר זכאות לקונה לפיצוי ללא הוכחת נזק.
גובה הפיצוי משתנה בהתאם למועד חתימת הסכם המכר זאת מאחר ובוצעו תיקונים בסעיף זה לחוק המכר המשפיעים על גובה הפיצוי הסטטוטורי.
עבור דירות שהסכם המכר אודותיהן נחתם לפני כניסתו לתוקף של תיקון מס' 9 לחוק המכר (יולי 2022) מנגנון הפיצוי לו זכאים הרוכשים בכין איחור במסירה הוא כדלהלן: עבור 60 הימים הראשונים – אין זכאות לפיצוי. לאחר מכן, זכאים הרוכשים לפיצוי בגין איחור, מיום האיחור הראשון לפי החישוב הבא: עבור שמונת חודשי האיחור הראשונים – פיצוי בשיעור של 150% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. עבור החודש התשיעי ואילך פיצוי בשיעור של 125% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
לשם ההמחשה, ניטול מקרה בו מייצג משרדנו. במקרה זה הסכם המכר נחתם בשנת 2020 כך שחל הדין שקדם לתיקון מס' 9. האיחור במסירה עמד על 12 חודשים ולאחר חוות דעת שמאית שהזמין משרדנו עלה כי דמי שכירות ראויים לדירה דומה של הלקוח שלנו עומד על 9,800 ₪ לחודש. על כן, בכתב התביעה שהגשנו תבענו פיצוי של 150% מסכום זה, כלומר 14,700 ₪ עבור כל חודש איחור בשמונת חודשי האיחור הראשונים ופיצוי של 125% מסכום זה, כלומר 12,250 ₪ עבור כל חודש איחור החל מהחודש התשיעי ואילך. בסך הכל זכאי הלקוח לפיצוי כולל בסכום של 166,600 ₪.
לגבי דירות שהסכם המכר אודותיהן נחתם לאחר כניסתו לתוקף של תיקון מס' 9 לחוק המכר מנגנון הפיצוי הוא כדלהלן: עבור תקופת איחור – החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד ארבעה חודשים – פיצוי בגובה שכר הדירה בדירה דומה בגודלה ובמיקומה עבור כל חודש, כולל חלק מחודש, החל מהחודש השני שלאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה.
בגין החודשים החמישי עד העשירי של איחור – פיצוי בגובה 125% משכר הדירה בדירה דומה עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מחודש;
בגין החודש ה-11 והלאה – פיצוי בגובה 150% משכר הדירה בדירה דומה, עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מהחודש.
לסיכום:
איחור במסירת הדירה מהמועד החוזי ועד למסירתה בפועל מזכה בפיצוי ללא הוכחת נזק.
מסירת הדירה בפועל תחשב רק כשנמסרה לפי הוראות הדין וכשהיא ראויה למגורים.
הפיצוי לו זכאים הרוכשים משתנה בהתאם למועד חתימת הסכם המכר ובהתאם לתחולת תיקון מס' 9 לחוק.
ומה כאשר האיחור במסירה נובע מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן? האם איחור בתשלומים מצד הקונים מסכל את זכאותם לפיצוי? האם חתימה על כתב ויתור תקפה?
על שאלות אלו נענה במאמר הבא, נסקור טענות הגנה מרכזיות ונפוצות שחברות הבניה נוטות להשתמש בהן כאמתלה להתחמק ממחויבותן על פי החוק לפיצוי ונעמוד על היחס בפסיקה לטענות אלו.
במידה ואתם מצויים לקראת חתימת הסכם מכר עם חברת בניה, חשוב ביותר להיוועץ עם עורך דין שמכיר היטב את נבכי חוק המכר ומשמעויותיו לעניין ניסוח חוזה מכר שיגן על זכויותיכם בבוא העת.
אם דירתכם נמסרה באיחור הנכם מוזמנים להיוועץ איתנו, ללא עלות, בכדי שנוכל לבחון את זכאותכם לפיצוי ולבנות עבורכם אסטרטגיה משפטית מנצחת, תוך ליווי צמוד עד לקבלת הפיצוי המגיע לכם.
Comments