top of page

פיצויים בגין איחור במסירת דירה - המדריך המלא – מתי הקבלן יהיה פטור מתשלום?


מתי הקבלן יפטר מתשלום פיצויים
גרפיקה- פיצויים בגין איחור במסירה

במאמר הקודם עסקנו בהרחבה בפיצויים המגיעים לרוכשי דירות בגין איחור במסירת הדירה, באילו תנאים תתגבש זכאותם זו לפיצוי ובגובה הפיצויים המגיעים להם לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג-  1973.


על פי רוב, נוהגות חברות הבניה להכניס סעיפים שונים ומשונים לחוזי המכר אשר מכוחם יטענו בהמשך לפטור מתשלום פיצויים בגין איחור במסירה. כמו כן, לעיתים רבות, יטען הקבלן לנסיבות שאינן בשליטתו שהובילו לאיחור במסירה ומכוחן זכאות הרוכשים לפיצוי מתאיינת.


במאמר זה נדון בסוגיה העולה לעיתים נפוצות בפיצויים בגין איחור במסירת דירה ונציג את המדריך המלא להתמודדות עם טענות מרכזיות שעלולות להוות מכשול בדרך לקבלת הפיצויים. נעמוד על המרכזיות שבטענות ההגנה האפשריות כנגד תביעה לפיצויים בגין איחור במסירה וליחס הדין וההלכה הפסוקה לטענות אלו.


הכלל המנחה – אי התנאה

בהיותו חוק צרכני שנועד להגן על רוכשי דירות, הוראות חוק המכר הינן קוגנטיות – כלומר בלתי ניתנות להתנאה אלא לטובת הרוכש, כפי שקובע סעיף 7א לחוק.


בהקשר של איחור במסירה המחוקק אף התייחס מפורשות למצב דברים בו ויתור על זכויות מצד הרוכש בקשר לאיחור במסירה או לאי התאמה כתנאי לקבלת הדירה הינו בטל.


עוד יש לציין כי על פי רוב, הסכמי המכר שמציעות חברות הבניה לרוכשים נחשבים חוזה אחיד, כלומר חוזה שנכתב על ידי הקבלן כדי שישמש אותו לצורך כלל לקוחותיו ועל כן תניות פטור בחוזה המכר עשויות להחשב תניה מקפחת בחוזה אחיד שדינה בטלות(ראו למשל: ת"א (מחוזי ת"א) 38922-07-16 זמר טוב נ' גינדי החזקות בע"מ (30.6.21)).

על כן, סעיף בחוזה שפוטר כליל את הקבלן מפיצויים בגין איחור במסירה איננו תקף.


תוקפה של הסכמה לדחיית מועד המסירה

בכדי לעקוף את כלל אי ההתנאה, לעיתים חברות הבניה דורשות מהקונים הסכמה לדחיית מועד המסירה, כחלק ממשא ומתן על שינוי תנאי החוזה או אף בחוזה המכר עצמו.


בפסיקה עמדו בהזדמנויות רבות על כך שתניות אלו יבחנו לאור תכליתו הצרכנית של החוק וכאשר לא נקבע בהסכמה על דחיית מועד המסירה תאריך מוגדר וחדש למסירת הדירה הרי שהדבר יחשב כתניית פטור שדינה בטלות (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה (21/2/2016)).


ביצוע שינויים בדירה – מצדיק איחור במסירה?

טענת הגנה נפוצה של חברות הבניה הינה שהלקוחות ביצעו שינויים בדירה שהוסכמו על ידי הצדדים ובמהלך הטופס עליו חתמו לצורך ביצוע השינויים הסכימו כי נוכח ביצוע השינויים תהיה דחיה במועד המסירה המקורי עליו הוסכם בחוזה.


טענה זו נידונה בשורת פסקי דין אשר עיצבו את ההלכה לפיה ביצוע שינויים בדירה כשלעצמה אינם מהווים טענת פטור לפיצויים בגין איחור במסירה.

כך למשל במקרה בו בעקבות דרישת השינויים שהגיעה מצד הרוכש דרש הקבלן שיחתום כי ביצוע השינויים יוביל לאיחור במסירה בן 13 שבועות קבע בית המשפט כי על תניות אלו להיות פרופורציונלית להיקף השינויים שבוצעו וכי הפרקטיקה של שימוש בביצוע שינויים כאמתלה לדחיית מועד המסירה איננה תקפה באופן אוטומטי (ראו: ע"א 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' פלד (19.3.2020).

 

איחור במסירה בנסיבות שאינן בשליטת הקבלן:

טענה נוספת שעולה על פי רוב מצד חברות הבניה הינה שהאיחור במסירה נבע מנסיבות שאינן בשליטתה, כגון התרשלות הרשויות במתן אישורים, כוח עליון, מלחמה, מגיפת הקורונה וכדומה.


טענה זו מבוססת על הוראת סעיף 5א(ג) לחוק המכר אשר קובע כי כאשר האיחור במסירה נבע ממעשה או מחדל של הקונה או כאשר מתקיימת דוקטרינת הסיכול הקבועה בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הרי שאז הקבלן יהיה פטור מתשלום פיצויים בגין איחור במסירה.


אולם, גם סעיף זה פורש בצמצום בפסיקה לאור תכליתו של חוק המכר. כך, נקבע כי איחור במסירת הדירה שנבע בעיכוב של הרשויות במתן היתרים או ביצוע עבודות פיתוח אינו נחשב נסיבות שאינן בשליטת המוכר מאחר שאלו נסיבות שהיה על המוכר לצפותן (ראו למשל: ע"א 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' פלד ואח' (19.3.20).


בהקשר זה נקבע כי רק כאשר יוכיח הקבלן כי לא רק שלא היה צריך לצפות את האיחור במסירה שאינו היה בשליטתו אלא שעליו גם להוכיח שהסיכון להתממשות אותן הנסיבות לא היה מוטל עליו.


יתרה מזאת, אף בהקשר של מגיפת הקורונה, בגינה טענו חברות הבניה כי האיחורים במסירה נבעו כתוצאה ממחסור בכוח אדם ומההגבלות שחלו בענף בעקבות המגיפה, נקבע בפסיקה כי על הקבלן להוכיח קשר סיבתי בין המגיפה לבין האיחור וכי עצם התרחשות מועד המסירה בתקופה זו איננו פוטר אותו אוטומטית מתשלום פיצויים ((ראה למשל ת"א (הרצליה) 15343-01-20‏ ‏ שטיינר נ' שרבט 38 יזום ובניה בתחום תמא 38 בע"מ).


בהקשר זה יצוין כי גם טענות שעלולות לעלות סביב איחורים במסירה בעקבות מלחמת "חרבות ברזל" עשויות להדחות כאשר לא יעלה בידי הקבלן להוכיח כי קיים קשר סיבתי בין האיחור במסירה לבין המלחמה.

יצוין כי בעבר, במלחמת "צוק איתן" נדחו טענות אלו של הקבלנים ובעקבות זאת התערב המחוקק ואף שלל מחברות הבניה את היכולת להתנות בחוזה על זכאות הרוכשים לפיצוי בנסיבות אלו.


איחור במסירה עקב עיכוב בתשלומי הרוכש

במקרים רבים, כאשר הרוכשים מפגרים מלעמוד בלוח התשלומים שנקבעו בחוזה המכר, ממהרות חברות הבניה להשתמש בכך כהפרה ששוללת את זכאות הרוכשים לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה

.

אף בהקשר זה נקבע כי כאשר אין קשר סיבתי בין האיחור בתשלום לבין האיחור במסירת הדירה הרי שטענה זו תדחה (ע"א 1632/98 ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' – חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נה(3) 913 (2001).


כאשר חוזה המכר מכיל הוראה מפורשת המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה במקרה של איחור בתשלום תפורש ההוראה בהתאם לתכליתו של חוק המכר ובשים לב לפער המובנה בין הצדדים אשר על דרך הכלל יוביל למסקנה כי חיובי המוכר והקונה הינם שלובים ועל כן לא כל טענת איחור בתשלום תוביל לשלילת הזכאות לפיצויים בגין איחור המוכר במסירת הדירה.


יצוין כי בפסיקה נקבע כי שימוש בטענת פיגור בתשלומים בכדי להתחמק מתשלום בלתי תלוי של פיצוי בגיון עיכוב במסירה עלול להחשב שימוש בחוסר תום לב בזכות חוזית (ראו למשל: ת"א (חיפה) 22557-07-18 דותן נ' מי-טל הנדסה ושרותים בע"מ (נבו, 03.02.21).

 

לסיכום:

  1. ויתור חוזי על הזכאות לפיצויים: ככלל לא תהיה תקפה ותפורש בצמצום בכפוף לחריגים שפורט.

  2. ביצוע שינויים בתמורה לדחיית מועד המסירה: על ההסכמה להיות מפורשת ודחיית מועד המסירה צריכה להיות פרופורציונלית להיקף השינויים שנדרשו.

  3. איחור במסירה עקב כוח עליון: על הקבלן להוכיח כי לא היה יכול לצפות את הנסיבות שאינן בשליטתו וכי הסיכון להתרחשות אותן הנסיבות לא היה מוטל עליו.

  4. איחור במסירה עקב עיכוב בתשלומים מצד הרוכשים: רק כאשר ישנו קשר סיבתי בין האיחור בתשלום לבין האיחור במסירה יוכל הקבלן לטעון לשלילת או הפחתת הזכאות לפיצויים.

 

במידה ואתם מצויים לקראת חתימת הסכם מכר עם חברת בניה, חשוב ביותר להיוועץ עם עורך דין שמכיר היטב את נבכי חוק המכר ומשמעויותיו לעניין ניסוח חוזה מכר שיגן על זכויותיכם בבוא העת.

אם דירתכם נמסרה באיחור הנכם מוזמנים להיוועץ איתנו, ללא עלות, בכדי שנוכל לבחון את זכאותכם לפיצוי ולבנות עבורכם אסטרטגיה משפטית מנצחת, תוך ליווי צמוד עד לקבלת הפיצוי המגיע לכם.



Comentarii


bottom of page