מגורים בבתים משותפים לעיתים מולידים חיכוכים בין הדיירים הנוגעים לשימושים המותרים ברכוש המשותף בבנין, לענייני רעש וריח, ולעניינים נוספים הקשורים בצרכים השונים של הדיירים בבית המשותף.
במאמר זה, "סכסוכי שכנים - כל מה שצריך לדעת על מטרדים", נדון בסוגיית המטרדים המתייחסת להיבטים שונים של הפרעה לשימוש במקרקעין כדוגמת רעש, ריח, סנוור, מניעת גישה, מניעת אור שמש ועוד ונסקור את זכויות הדיירים למניעת מטרד בבית משותף ומנגד את השימושים המותרים וההגנות הקיימות ליוצר המטרד.
רקע
יש להכיר את מערכות הדינים הקיימות בנושא של מטרד - המרכזיות שבהן הן חוק המקרקעין ופקודת הנזיקין.
כך, סעיף 44 לפקודת הנזיקין קובע:
"(א) מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק".
סעיף 17 לחוק המקרקעין קובע הוראה מקבילה ולפיה:
"המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת".
חשוב לציין שמכוח שני החוקים אין דרישה שהתובע במטרד היחיד יהיה בעלים של הדירה - המקרקעין אלא יכול לתבוע כל מי שהוא בעל זיקה למקרקעין שנפגע מהמטרד , מכאן שגם שוכר דירה שסובל ממטרד רשאי לתבוע.
המבחן לקביעת קיומו של מטרד
הסטנדרט של דיני המטרד מבוסס על גישת "חיה ותן לחיות". קיימת הבנה שחיים משותפים בבנין משותף אינם מגבילים לחלוטין כל הפרעה של רעש או ריח אלא שיש להמנע מהפרעה שאיננה סבירה - "הפרעה של ממש".
גישה זו באה לידי ביטוי בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 403/73 בצלאל נ' סימנטוב (1974), שם נקבע:
גם בחיים המודרניים וגם בערים הגדולות ובריכוזי האוכלוסין הצפופים - שומה עלינו להבטיח לאדם תנאים שיש בהם המינימום הדרוש של כל מה שאדם זקוק לו, כדי שחייו בכלל ייקראו חיים. יש להבטיח שטח מחיה מינימלי ; יש להבטיח פרטיות מינימלית, יש להבטיח אוויר, אור ושמש במידה הנחוצה לאדם שכבר מזמן התרגל שלא להתגורר במערות . יש להבטיח שקט ורגיעה, במידה כזאת שאדם יוכל לזכות במינימום של שעות שינה הנחוצות לבריאותו, ובמינימום של שקט, המבטיח שלא ייצא מדעתו גם בשעות בהן אינו ישן. והרשימה כמובן אינה ממצה. אכן, המציאה הטכניקה המודרנית תחליפים שונים, כגון חדרים אטומים לרעש, מיזוג אוויר, ועוד כיוצא באלה ומי יודע אילו המצאות עוד נכונו לנו בעתיד. כמובן, שבתי-המשפט ' החיים בתוך עמך' מודעים להמצאות הללו, ובודקים בכל מקרה, באיזו מידה אפשר להיזקק להן בנסיבות אותו ענין למניעת המטרד או להקטנתו. אולם בסופו של דבר, נראה לי, ששום חשבונות של מאזני נוחיות - אינם יכולים ואינם צריכים להשפיע על בית-משפט להשלים עם מטרד המוריד את איכות החיים של האדם מעבר לאותו קו גבול - מינימום שעליו דיברתי לעיל, ואני מוכנה אפילו להסתכן ולהעיר עלי זעמם של שוחרי הקידמה, ולומר שאני מחייבת התחפרות בקו גבול זה, אפילו אם תהיה בכך לפעמים משום פגיעה או מעצור לקידמה ולהתפתחות, בין כלכלית ובין אחרת".
במילים אחרות - רק כאשר הפרעה של ממש מפרה את האיזון שבין זכות השימוש במקרקעין לבין זכויות הדיירים העלולים לסבול מאותו שימוש ובכך להפגע הנאתם משימושם שלהם במקרקעין - רק אז בית המשפט יטה להכריז כי מדובר במטרד המאפשר פסיקת פיצויים או מתן צו לסילוק המטרד.
מבחני הזיהוי ל"הפרעה של ממש":
לגבי רעש נקבע שניתן להתחשב בפרמטרים כמו עוצמת הרעש (בדציבלים), משך הזמן, תדירותו, שעות ההפרעה (יום/לילה). פרמטר נוסף הוא "בהתחשב עם מקומו וטיבו של המקרקעין", כלומר רגישות לאזור בו האדם גר.
לשם המחשת התייחסות הפסיקה לבחינת קיומו של מטרד והיותו מהווה "הפרעה של ממש ניטול לדוגמה את פסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 436/60 עזרי נ' קליין (1961): התובעים הם דיירי בניין ביפו, המצויים בלב אזור תעשייה שיש בו גם דירות מגורים (אזור מעורב). בית המלאכה של הנתבעים החל לעבוד במשמרת לילה והפעיל מכונות מחרישות אוזניים שהפריעו לתובעים לישון. ביהמ"ש השלום הוציא צו מניעה לפעילות הלילית. לעומתו, ביהמ"ש המחוזי, קבע שמדובר באזור שמיועד לתעשייה ולכן אין לדיירים זכות להלין על הרעש (הם בחרו לגור שם).
ביהמ"ש העליון, קבע שזו דרישה לא הגיונית בעליל וכי יש רף מינימלי של חיים סבירים שגובר על הדרישה להתחשבות ב"מקומם וטיבם" של המקרקעין. מבחן הסבירות כאן מותאם לנסיבות, ונעשה לפי שימוש של אדם סביר במקרקעין. לגופו של עניין, בית המשפט העליון הורה לבטל את המשמרת הלילית בלבד, ואפשר את קיום המשמרת הראשונה (למרות שגם במהלכה יש רעידות ורעש שמתוארים כבלתי נסבלים). כלומר, לעיתים בית המשפט יתאים את הסעד באופן יחסי לקיומה של ההפרעה בהתחשב באותו אזור מגורים, ובפרמטרים נוספים שבכללותם מחייבים התחשבות בצרכי הדיירים השונים.
פסק דין נוסף שחשוב לציין בהקשר זה הינו ע"א 44/76 אתא חברה לטכסטיל בע"מ נ' שוורץ (1976). בפסק דין זה נידונה תביעתו של אדם שגר בסמיכות למפעל טקסטיל שלצורך הייצור הפעיל מקררים ענקיים שייצרו רעש והסבו מטרד לדיירים שגרו בסמיכות למפעל. בתביעה זו אמנם התובעים זכו וניתן צו מניעה כנגד המפעל להפסקת עבודתו עד שבעלי המפעל ימצאו פתרון להקטנת עוצמת הרעש. יצוין כי פסק דין זה אף דחה את טענת המפעל לפיו חלף צו מניעה ניתן להסתפק בחריג הקבוע בסעיף 74 לפקודת הנזיקין לפיו בית המשפט לא יתן צו אם הוא סבור שהפגיעה בתובע קטנה וניתנת לפיצוי כספי חלף צו. נקבע כי בכדי להמנע ממתן צו ולהסתפק בפיצויים בלבד יש להוכיח כי הפגיעה קטנה, ניתנת להערכה בכסף, ניתנת לפיצוי כספי וכי מתן צו יהווה התעמרות ביוצר המטרד. בפסק דין זה ניתנו נימוקים דומים לאלו שניתנו בפסק הדין בעניין עזרי– לכל דייר יש זכות לישון, לתנאי מחייה סבירים ואף קרבה לאזור תעשיה אין בה בכדי להוות ויתור על הזכות לתנאי מחיה סבירים.
חשוב לציין כי בעת קיומו של מטרד יש לתובע אף עילה מכוח הוראת סעיף 31 (א) (1) לחוק המקרקעין הקובע כי ללא הסכמת יתר השותפים ניתן לעשות אך שימוש סביר ברכוש המשותף וזאת בתנאי שאין בשימוש מניעה של שימוש אחר מצד יתר הדיירים. סבירות השימוש נקבעת בהתחשב ביתר דיירי הבניין "הסבירות נבחנת לא רק מנקודת ההשקפה של נוחיות הנתבע אלא היא חייבת לקחת בחשבון באותה מידה את האינטרס של המחזיקים השכנים. לא די לשאול : האם עושה הנתבע שימוש ברכושו בדרך שיכולה להיות סבירה אלמלא היה לו שכן ? השאלה היא : האם הוא משתמש בו באופן סביר בשים לב לעובדה שיש לו שכן" (ע"א 302/63 רייס נ' קופף (1964).
האכלת חתולי רחוב בחצר הבניין
במקרה שהגיע למשרדנו לאחרונה, התלוננה הלקוחה שלנו אשר מתגוררת בקומה הראשונה בבנין משותף כך שחלונות דירתה פונים לפנים החצר של הבניין וחשופים באופן מלא למתרחש בתוכו. בחצר הבנין בחרה אחת השכנות להקים מתקנים שונים, לרבות אוהל, מתקני האכלה ורהיטים שוני לצרכם של חתולי רחוב רבים המתאספים בחצר דרך קבע.
כתוצאה מפעילות זו, הלקוחה ובני משפחתה סבלו ממטרד של לכלוך וריחות לא נעימים בשל כך שהחתולים מטילים את צרכיהם בחצר המשותפת, וכן מיללות וקולות רמים שמטרידים את מנוחה ואת מנוחת בני משפחתה. בנוסף, קיומו של מטרד זה אף מנע מהלקוחה מלפתוח את חלונות ביתה באופן חופשי בשל הרעש הכבד, הזוהמה, היתושים והריחות שמקורם בצרכים שעושים במקום החתולים.
ההלכה הפסוקה התייחסה מפורשות לעניין זה. כך למשל נקבע בת"א (חי') 15908/04 אוניקול נ' טגן (2006):
"בהתחשב בעובדה שהנתבעת מחזיקה בכ-7 חתולים מאומצים, כך לדבריה, ובנוסף מאכילה חתולי רחוב בעשרות, יש משום שימוש שאיננו סביר בחצר המשותפת של הבית המשותף. אי אפשר להקל ראש בטענת התובע כי מדובר בריחות, (העובדה שהנתבעת שוטפת ומנקה מדי יום את החצר יש בה כדי לתמוך בטענה כי בחצר לכלוך וצחנה).כמו כן לא ניתן להקל ראש בטענת היללות, שכן חתולים מטבע הדברים מייללים דרך קבע, ובמיוחד בעונת הייחום".
במקרה כדוגמת זה זכאית הלקוחה לתבוע על שימוש מפר בחצר הבניין המשותף בכדי להבטיח את שובם של שגרת החיים התקינה והנוחה ללקוחה ולכלל דיירי הבנין.
עוולת מטרד - דיני התכנון והבניה
עניין נוסף שעולה לעיתים תכופות הינו היחס שבין דיני התכנון והבניה לבין דיני המטרד. באופן עקרוני, הפסיקה חיברה בין הפרה של דיני התכנון והבניה לבין קיומו של מטרד והכירה בזכות של השכן המוטרד לבקש מכוח הפרה זו צווי מניעה.
כך למשל נקבע בע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (1992):
"הפרות של דיני התכנון והבנייה, על דרך של בנייה בלא היתר או מכוח היתר שאינו חוקי או בניגוד לתכנית המיתאר, הוכרו בפסיקה ככאלו המהוות בסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה, במסגרת תביעתו של ' השכן' (משמע - הבעלים או המחזיק של מקרקעין שכנים) כנגד הבונה-המפר"
הסעדים המרכזיים למטרד היחיד
הסעד המרכזי בדיני מטרד הוא סעד של צו, אך ניתן לקבל גם פיצויים ככל שישנה הוכחה שהמטרד יצר נזק ממוני או שאינו ממוני לפי דיני הפיצויים החלים מכוח פקודת הנזיקין.
טענות הגנה נפוצות לעוולת מטרד היחיד
קיומו של רישיון: רישיון שמתיר את הפעילות שבגינה מוגשת טענת המטרד לא משמש הגנה מתביעה. זאת, משום שנותן הרישיון שוקל שיקולים כלליים ובודק עמידה בתנאי סף מינימליים, אך לא את נסיבות המקרה הספציפי.
"הבא אל המטרד": סעיף 46 לפקודת הנזיקין קובע שהעובדה שהתובע הוא זה ש"התקרב" אל הנתבע והמטרד, לא מהווה טענת הגנה. הרציונל הוא שמקרקעין הוא מצרך מוגבל ולכן איננו רוצים ליצור מצב שבו "הראשון בזמן" ינציח את אופן השימוש העתידי בקרקע.
שימוש הדרוש לטובת הציבור – צורך ציבורי: מדובר בהגנה שקשורה "לשימוש במקרקעין הדרוש לטובת הציבור", ומקנה לבימ"ש סמכות לדחות את התביעה במטרד. בסעיף קבועים כמה תנאים לתחולת ההגנה:
הנזק שנגרם למקרקעין "אינו חורג מתחום הנסבל".
המטריד נקט באמצעים סבירים למנוע את הנזק.
שימוש לצורך ציבורי.
אם מדובר בנזק של ממון ביהמ"ש רשאי לפסוק פיצויים.
לסיכום:
מגורים בבתים משותפים לעיתים מולידים סכסוכים הקשורים בקיומם של מטרדים, שימושים לא חוקיים במתקני הבית המשותף ועוד. המבחן המרכזי לקביעת סבירות השימוש הינו יחסי למיקומה של הדירה, למאפייני ההפרעה ובהתאם לסעד המתאים שמחד יטה לאפשר שימושים רחבים ומנגד יגן על זכותם של שאר הדיירים לתנאי מחיה הוגנים בהתחשב בעובדה שמדובר בבית משותף.
אם אתם מצויים בדילמה ביחס לשימושים המותרים בבית משותף, או שהנכם סובלים ממטרד הקיים בבית המשותף, כמו גם מהפרה של דיני התכנון והבניה, הנכם מוזמנים לפנות אלינו ונשמח להעמיד לרשותכם את הידע והנסיון שלנו.
Comments