זכויות דיירים בבית משותף - מנגנוני קבלת החלטות בבתים משותפים

סוגיה מרכזית שעולה תדיר במהלך המגורים בבית המשותף מתייחסת לשאלה מהם הזכויות של כל דייר בבית המשותף? האם ולאיזו החלטה נדרשת הסכמה של רוב הדיירים? האם יש החלטות שנדרשות לגביהן הסכמה מוחלטת – של כלל הדיירים?

במאמר שלפניכם – " זכויות דיירים בבית משותף - מנגנוני קבלת החלטות בבתים משותפים" נעשה סדר בנושא וניתן מענה לשאלות שהוצגו בפתח מאמר זה.

סוגי דרישות רוב

1. החלטות עצמאיות – החלטות שכל אדם כבעל קניין משותף יכול להוציא לפועל על דעת עצמו ללא צורך בהסכמה של מי מדיירי הבית המשותף.

2. החלטות שעבורן נדרש רק רוב רגיל – החלטות שבהתקיים רוב רגיל הן כובלות גם את המיעוט שהצביע כנגד ההחלטה (או שנמנע מלהצביע).

3. החלטות שעבורן נדרש רוב מיוחד – החלטות בהן נדרש רוב מיוחד – למשל רוב של שני שליש מבעלי הרכוש המשותף.

4. החלטות שעבורן נדרשת הסכמה פה אחד – בהחלטות אלו ללא הסכמה של כלל הדיירים לא ניתן יהיה לבצע את ההחלטה.

דוגמאות לדרישת רוב בהחלטות נפוצות

התקנת מעלית: סעיף 59ו לחוק המקרקעין קובע:

" בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:

(1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבנייה;

(2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.

(ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור;

(2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה;

(3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית;

(4) התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים.

(ג) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם;

(2) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית.

כלומר, בהעדר הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף, לצורך החלטה על התקנת מעלית נדרשת הסכמה ברוב מיוחד של בעלי שני שליש של הרכוש המשותף.

ועד בית, תיקונים שוטפים: לצורך כך מספיקה החלטה של רוב רגיל והחלטה כאמור כובלת אף את המיעוט שהתנגד לה.

סגירת מרפסת: ב-1984 שונה התקנון המצוי (התוספת הראשונה שבסוף חוק המקרקעין), וכך קובע סעיף 2: בעל דירה לא רשאי לבצע בדירתו תיקונים או שינויים הפוגעים או עשויים לפגוע ברכוש המשותף, או עשויים להשפיע על ערכו של הרכוש המשותף, אלא בהסכמת אסיפת הדיירים. זהו סעיף חריג על רקע דיני המטרדים (בנזיקין), שהכלל המנחה אותם הוא "חיה ותן לחיות", שם גם נזק ממשי לא נחשב כמטרד, ויש לעבור סף גבוה יחסית על מנת לתבוע אדם אחר. סעיף לעומת זאת דורש פגיעה בלבד. התיקון ב-1984 הוסיף לסעיף זה הגדרה, של מהי פגיעה ב"רכוש משותף"– לרבות כל פגיעה בחזותו החיצונית של הבניין, התקינה והאחידה, כפי שהייתה ערב הבניה.

הצמדת רכוש לשם הרחבת דירות:

סעיפים 71א-71ד לחוק המקרקעין, מאפשרים ביצוע הצמדות וניצול אחוזי בניה ברוב מיוחס – אם ישנו רוב של 3/4 מבעלי הדירות, שיש להם 2/3 ברכוש המשותף – ניתן לבצע את ההרחבה וניתן לכפות על המיעוט את השינוי.

מבחנים להבחנה בין מקרים שמצריכים רוב רגיל או הסכמה מלאה

מבחן ה"החזקה הייחודית" – מבחן שאימצה הפסיקה ולפיו כאשר מדובר בהחלטה שמשנה רכוש משותף לרכוש פרטי של אחד הדיירים נדרשת הסכמה של כלל הדיירים.

בע"א 31/70 כהן נ' שמאי (1970) נקבע שאם דייר רוצה צריף בגינה המשותפת, אזי מאחר והחלטה זו מעניקה החזקה ייחודית שמונעת משאר הדיירים את האפשרות לנגישות לשם,  אם לא כולם הסכימו פה אחד - החלטת הרוב בטלה ולא ניתן להקים את הצריף.

כך גם פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 698/85 בן צור  נ' ששון (1987) בה נדון עניינו של דייר שדירתו היתה צמודה לגג הבית, הוא פתח יציאה פרטית לגג מתוך דירתו. רוב הדיירים באסיפה אישרו, אך היה מיעוט שפנה לבית המשפט שפסל את המעשה – זוהי החזקה ייחודית המנכסת לדייר חלק מהגג ללא הסכמת כולם, ולכן יש לבטל את ההחלטה ולהחזיר את המצב לקדמותו.

מבחן שני שהציבה הפסיקה הוא "המבחן הגיאוגרפי", מבחן שבוחן את המקור לפגיעה ברכוש המשותף- אם הפגיעה היא משהו שאדם עשה בתוך הדירה שלו החוצה- מספיק שהרוב יאשר. אם זוהי פגיעה ברכוש המשותף שלא מתוך הדירה, אלא בחצר וכו' צריך הסכמה פה אחד. הפסיקה מסתמכת בקביעה זו על לשונו של סעיף 2 לתקנון המצוי.

.

כך למשל בע"א 93/84 קדמי נ' קווין (1986) בה אחד הדיירים התקין מזגן מדירתו החוצה. הרוב באסיפה אישר את הדבר, והמיעוט פנה לביהמ"ש, שקבע שלפי המבחן הגיאוגרפי חל סעיף 2 שדרוש רוב רגיל בלבד, ולכן ההחלטה תקינה.

מבחן הסבירות

בע"א (ת"א) 491/97 נציגות הבית המשותף נ' אבן (1997), נוצר סכסוך נוסף סביב מזגן. בפרשה רצה הדייר להניח שני מזגנים על הגג, לא כל הדיירים הסכימו והנציגות תבעה אותו. נעשה כאן שימוש במבחן של סבירות – מותר לו לעשות שימוש, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. השופט גורן בודק את הפרשה במשקפי הסבירות: הדייר לא פגע בערך הדירות האחרות, לא פגע בחזות הבניין, מזגן הוא דבר נחוץ ואלמנטרי, הגג הוא גדול ויש מקום לכולם, הדיירים לא קבעו שום שימוש אחר לגג לו המזגן מפריע; אם כן מותר לדייר לשים את מזגניו על הגג, ואין לו צורך בהסכמה – כלל – לצורך כך בפועל בנסיבות המקרה רוב הדיירים הסכימו.

לסיכום:

קבלת החלטות בבית משותף מתקבלת בהתאם לרוב הדרוש והקבוע בחוק המקרקעין. על דרך הכלל ניתן לומר שככל שההחלטה מכרסמת בזכות הקניין המשותף כך תיטה דרישת הרוב להיות מחמירה יותר.

במקרים בהם החוק איננו מספק מענה ברור לדרישת הרוב הנצרכת הפסיקה משתמשת בכמה מבחנים שעיקרם בחינת מהות ההחלטה, בחינת המיקום הגיאוגרפי לגביו מתבקשת ההחלטה ובחינת סבירות ההחלטה בהתחשב בפגיעה האפשרית בבעלי הדירות בבנין.

אם הנכם מתגוררים בבנין משותף וזקוקים ליעוץ וליווי משפטי לצורך הבטחת זכויותכם הקניינות בדירתכם או בבנין המשותף, פנו אלינו ונשמח להעניק לכם יעוץ מקצועי, יעיל ומהיר.

צרו קשר